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Termos parecidos, com sentidos quase opostos.
Built = construir
to suit = para atender
Imóveis Built to suit são construídos por investidores já com acordo para serem alugados por alguma rede varejista.
A rede antecipa sua disponibilidade em valor de aluguel e descreve o formato ideal para o imóvel.
Se os investidores considerarem viável, o imóvel é construído bem do jeito que a rede deseja, que por sua vez o aluga em contratos de longo prazo.
Uma divisão de papéis excelente, dado que as redes preferem operar em imóveis de terceiros e podem usar o valor de compra de terreno e construção para abrir ainda mais lojas.
Um típico ganha ganha.
#Só que não!
Built = construir
to last = para durar
Em momentos de crise, como o atual com margens baixas e juros altos, as redes apresentam aos acionistas alternativas para levantar dinheiro.
Nessas horas, vemos expressões como "desinvestimento", "ativos não estratégicos" aparecerem.
São conceitos abrangentes, difíceis de definir, mas que compreendem tudo aquilo que se precisa vender para sair do aperto.
Ter a propriedade do imóvel não é obrigatório para as redes varejistas, que podem assegurar sua posse por meio de contratos de longo prazo.
Ainda assim, quando possuem o ativo podem integrá-lo em sua cadeia de custos, com benefícios diretos na rentabilidade.
Portanto, se a posse do imóvel não é obrigatória, ela é muito interessante.
Não fosse vantajoso, as redes nunca possuiriam tais imóveis "não estratégicos" para "desinvestimento".
A venda destes ativos é um evento gerador de caixa imediato, mas com impacto nos custos de longo prazo.
O termo sale and lease back é um primo próximo do built to suit.
Nessa operação a rede vende um imóvel e quem compra o aluga de volta para rede.
Algo como vender a janta para pagar o almoço.
O grupo GPA, dono da marca Pão de Açúcar, se propôs a vender dois ativos pelo elevado valor de 250 milhões cada:
- O edifício sede de seus escritórios, super bem localizado em pleno Jardim Paulista, na Av. Brigadeiro Luís Antônio
- Um loja não operacional na Barra da Tijuca, área de altíssimo potencial de consumo, mas fora do foco logístico
Enquanto o Carrefour anunciou a venda de lojas e centros de distribuição em locais tão estratégicos que os compradores aceitaram pagar um valor acima da média de mercado:
O centro de distribuição de Anhanguera é o principal CD do Carrefour e fica numa localização excelente.
As lojas que eles estão vendendo também são muito boas, com um movimento e vendas fortes.
A pergunta que fica é:
Se os ativos pode ser considerados não-estratégicos, porque afinal as redes investiram neles?
A reposta passa pelo dicotomia entre o to suit e o to last.
Quando uma rede tem a posse dos imóveis que usa para vender ou operar, ela reduz sua dependência de terceiros e assegura custos mais controláveis ao longo do tempo.
Isso a deixa mais sólida, ou duradoura, pois aspectos essenciais para seu desempenho, como o controle sobre as localizações, estão assegurados.
Portanto esse seria um caso de Built to last.
No cenário oposto, a rede se desfaz de alguns ativos não essenciais à sua operação, como as localizações, e segue normalmente por um tempo, mas verá seus custos serem pressionados no futuro
Built to suit é uma adequação de imóvel e também financeira.
Qual das opções é a melhor?
Entre 2012 e 2013, o empresário Abílio Diniz e sua família venderam o controle da operação do GPA para o grupo Cassino da França.
A notícia foi bem impactante na época, dada a forte associação dos Diniz com o negócio que fizeram crescer.
Também porque, em 2009, pouco antes de vender o GPA, a família Diniz adquiriu a rede das Casas Bahia, compondo a Via Varejo.
Ao longo dos anos, a família foi reduzindo ainda mais a pouca participação que lhes restava no GPA.
Tanto a família Diniz do GPA, quanto a família Klein das Casas Bahia, venderam suas redes, mas não as localizações.
Na venda das Casas Bahia para o GPA centenas de imóveis alugados para a rede ficaram com a família Klein.
Na venda do GPA para o Cassino, a propriedade de 60 imóveis alugados para a rede ficou com a família Diniz.
Mesmo afastado do dia a dia da Cyrela, todas as decisões de compra de terreno passam pelo doutor Elie Horn.
Vão-se os anéis
Quem possui a localização tem um enorme poder sobre quem depende dela para fazer seus negócios.
Tanto que ambas as famílias, anos depois, se viram com meios para retomar suas redes, sendo que os Klein efetivamente o fizeram.
Essa é a mensagem central do filme Fome de Poder, que conta a história de como o empresário Ray Kroc conseguiu o controle da rede McDonald's.
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